近況を雑記として書こうと思ったけど分けます
2025年の団地の理事になり、修繕積立金の値上げを推進する立場になりました…
区分所有のマンションないし団地の宿命の管理組合は立候補者がいなければ理事という立場になり、組合員（区分所有者）を代表して維持管理等々を行います。
とうとう私にも理事の順番が回ってきてしまいました。（当時住んでいたときに親が最後にやってからそれなりに空いたので「そろそろ」的な感じ）
直近の大きなイベントで言えば「雑排水管の更新工事」があったので、そんなに難しいことは無いだろうと思っていたのですが、2024年メンバーが作成した総会議案で色々置き土産がありまして、そのうちの一つが「工事費用値上げ見込みによる修繕積立金の値上げの検討が必要」という内容でした。
ざっくりいうと長期修繕計画の費用が当初見込んでいたものより1.6倍に上がるので修繕積立金も値上げが必要という感じです。物価はもちろん事、人件費も建材もかなり上がっており、リフォームしたので薄っすらと1.5倍になったみたいな話を聞いており、工事費用の値上がり見込みは仕方ないという認識です。
当団地はなぜか（今までが上手く回せていたのか、足りなかったのか）国交省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインPDF （画像引用）の金額より半分以下の修繕積立金となっています…
築50年の団地なんて、長期高齢化社会を示す小さな村みたいなもので、年金暮らしの方の割合が多いです。
現役世代はインフレ率が上がれば、収入も上がる”見込み”が高いですが、年金は上がりにくい（マクロ経済スライドによって調整）となり、高齢者の管理費・修繕積立金の値上げに対する反発は高いと予想されます。
高齢化は値上げ問題に加え、理事としての活動の積極性にも影響が出てきます。現役時代も時間の観点から参加しにくいですが、高齢者は体調の面で参加しにくいケースが出てきます。言い方を選ばないと新しい知識の習得や頭の回転などでも足を引っ張る可能性があります。
はたまた理事をやらないのに総会などで意見を言う厄介な組合員も数人います。逆にこのような人がいなければ無難に進行できるものが、その人を意識するために準備が増えてしまう側面があります。（もちろんしっかりと監査を行うことは大事ですが、具体的な解決策とともに”意見”を述べて頂きたいところです。）
いざ理事になり、月次の理事会に参加してみると、管理業務委託先から提示された議題が、総会の資料からは読み取れない実情みたいなものが叩けば埃が出るような状態です。（組合費の滞納者への対応、雑排水管更新工事未実施者への対応、外部組合員に対しての管理費の値上げなど）
前理事もやれる範囲でやったが、やってないものもあり、中々評価しがたいところです。
そんな理事活動も、当時に決められた理事報酬が年3万という雀の涙で、月1回の2-3時間の集まりに加え、それぞれの担当持ち分の役割を果たすには追加で2-4時間/月はかかるとしても、ボランティア活動に等しい状態で、その他生活がある中で、手を上げて厄介な課題を潰す役割は誰もが持ちたくないかと思います。そんな理事報酬も値上げの合意形成は大変です。
このブログで書いた通り、親から団地の区分を買い上げ、ぼちぼちの費用をかけリフォームしたわけで、回収するためにも10数年は暮らす計画です。修繕が完全に滞ると、「苗場のリゾートマンション（廃墟 or not廃墟）」のような状態に一歩足を踏み入れる事となり、みんなそれは避けたいと思っているが、合意形成をやる役も持ちたくないという雰囲気を感じやることにしました…
賃貸で一時的に若い世代が住んでいるパターンはあれど、若い世代は相続でとりあえず賃貸オーナーをやっているパターンが殆どで、自分のように区分所有している若い世代はほぼ皆無な気がします。（ゼロから55㎡の3K団地を選ぶ同世代はいないでしょう。選ぶとしても70㎡台です）
やること
この2025年で以下のことをやります
- 2024年に行われた長期修繕計画委員会を2025年もやる
- 今まで、ずっとやっていた方が亡くなる & ブラックボックスの団体だったので、公募する
- 組合員に対して長期修繕積立金値上げに関する意見交換会を行う
- 2026年総会案の「長期修繕積立金値上げ議案」に関して説明会を行う
- 2026年総会で2年の段階的に長期修繕積立金を値上げする議案を議決権行使者の過半数によって可決する
基本的には工事費が値上がりしたので長期修繕積立金は平均額相当もしくは以上に値上げが必要です。が一応建前として色んな意見を取り入れる姿勢を取り、過半数の可決を得ます。
希望的観測では反対する人などごく一部なのでそこまでやらなくても通るのでは？というところと、流石に2回説明の場を設けないと一般的な組合員も賛成しにくいので、やむを得ずやるという側面もあります。
最悪の場合は2回の説明の場を設けても迷走したり過半数の決議を得られないという場合です。自分が介入してそうなった場合は団地の処分を本当に考えないと行けないレベルになります。確率的には1%くらいでしょうが。
中間として迷走するリスクはそれなりにあり、築50年という状態なので、取り壊し & 建て替えを見据える必要があります。というか国交省のガイドラインは「新築でなくても30年の長期修繕計画を立てろ」とあり、既存の計画は15年程度で止まっているので、真面目にやるなら取り壊し含めて考える必要が出てきます。
正直集まる人のモチベーション次第ですが、1年といえど実質半分みたいな期間でできる内容は限られており、とりあえず値上げありきで、その先の内容をどこまで考えられるかなーといった具合です。
2030年にはいよいよマンションがあまり始めるみたいな説もあり、既に土地柄として近場の新築マンションは売れ残っています。土地柄として建売のほうが強い印象です。
自分含め10年後は愚か30年後のことなど分かることもなく、そこに対してどこまでのモチベーションで取り組むか、どういう想定で計画を立てるかというよりは、どこまで潰しが効く状態に持っていけるかという感じです。
対策と相棒
入門本の購入（中古） みんなが欲しかった! マンション管理士・管理業務主任者 合格へのはじめの一歩 2024年度 本気でやさしい入門書 (みんなが欲しかった！ 合格へのはじめの一歩)
資格を取らずとも入門本で入口を学べるのは良い。ちなみにマンション管理士は300時間程度の学習が必要で、宅建の姉妹資格的な感じで多少50時間分程度は内容が被るらしい。
妄想としては資格取得し、理事会からアドバイザーとしての報酬を受けるという道もあるが、そのために300時間投入するかというと絶妙で、今年に理事報酬値上げを差し込めれば別に良いかなという気はする。
生成AI（ChatGPT有料プラン）で聞きまくる。
事例や検索や文章案、公正、これできるorできないの質問など、できるので壁打ち相手としてかなり優秀。たまに直近の改正法案の考慮が漏れているのでそこら辺は補足が必要になる。
国土交通省 マンション管理について 標準管理規約をはじめとし、国がある程度の指針は出しているので、基本は乗っかっていく
YouTube（サブとして） 末路ないし深淵を覗ける…（深淵を覗き込む時、深淵もまたこちらを覗いているのだ）
おわりに
端的に言えば厄介な役割ですが、住居という資産を築年数相応に保持できるか崩壊に進んでいくかという意味では全員ちゃんと知識を持ち積極的に参加できるのがあるべき姿です。
どこまでブログとして書いていくかは悩ましい部分もありますが、ある意味ネタに尽きない人生ですね。続報をお待ち下さい。